Kirito 杭州买房记 | 纯小白向杭州购房攻略

2021 年刚开年，解决了人生的一个大事，没错，就像标题里透露的那样，我在杭州买房啦。第一次有在杭州买房这个念头，还要说回 2020 年 6 月，当时和朋友们聚餐时偶然聊到了房子的话题，意外地发现竟然只有自己还没有在杭州买房，其中不乏有 96 年如此年轻的小伙子，自那次聚餐之后，我便开始关注起了杭州的楼市。

先说结果吧，我参与摇号的盘是在杭州市余杭区未来科技城的【天空之城】，摇号结果：

这是个什么概念呢，一共 6181 户参与摇号，房子一共有 1014 套，大概有 1/6 的人算是摇中，而我是摇中的人里面第 2 顺位选房的。记得等待摇号结果的那个周日中午，等待结果通知的那最后一个小时，真的比高考都要紧张，所幸不负期许，人品可以说非常爆炸了，希望摇号这件事没有花光我今年所有运气。

预计在大年初七~初十的时间点还需要办理预审并交付首付，再往后还要办理按揭、网签等流程，还需要忙活一段时间才算尘埃落定。趁着过年这段时间比较空闲，所幸记录一下自己在杭州楼市的经历，这样也给那些刚来到杭州，想要定居于此的小白们一些参考。

杭州楼市印象

如果我是一个记者，我就去跟拍一下摇号江湖的沉浮的人儿

一户来杭三年漂泊的大龄单身青年刚刚结婚成为无房户

一个忙着给家里老人办户口来倒腾名额的主妇

一个只能被认定为有房户（其实没房）绝望的 25 岁年轻人……

在这个秋天，在杭州魔幻的楼市里沉浮的经历。

– 阿里购房交流群内群友的感慨

记忆拉回去年的 6 月份，那时我就是一个购房纯小白，我不清楚为什么那么多人热衷于讨论杭州的房地产，不清楚杭州政府出台的关于购房的政策，不清楚新房和二手房的区别，甚至不清楚原来在杭州买房子竟然还需要摇号。而现在，我已经对选房摇号流程烂熟于心，并且接触了贷款并了解了利率上浮、组合贷等相关知识。

聊聊我的三次摇号经历吧

楼盘名	楼盘位置	时间	摇号结果	心情
富力中心	余杭区未来科技城	2020年6月下旬	3000 多号，彻底没戏	第一次摇号，虽然没摇中，但也没感觉
天空之城二期	余杭区未来科技城	2020年9月下旬	583 号，轮候	失落，差了 60 多号
天空之城三期	余杭区未来科技城	2021年2月上旬	2 号，摇中	boom！

秉持着自住买房的原则，我基本只在余杭区附近 10 公里内选择了新盘进行摇号，没有往远的地方例如滨江区等地方考虑，也没有往特别贵的地方例如西湖区考虑。

这三次摇号经历，心情都是不一样的。第一次摇富力中心没中时，真的一点感觉都没有，心想着，反正机会还多的是；第二次摇天空之城二期时，已经明显感觉到杭州政府的购房政策开始发生变化了，具体哪些政策变化了我下面会详细介绍，限制了一部分人参与摇号，选房时由于差了 60 多号，虽然到我时还有房可选，但总价远超了我的预算，只能作罢；第三次摇天空之城三期时，政策又发生了变化，增加了 5 年限售的政策，所幸总算是摇到了。每一波新盘摇号，都有新的变化。

如果用一个词语描述我对杭州楼市的印象，【魔幻】二字一点不为过。

杭州购房全流程

我下面的内容偏记录向，基本是对上图的诠释，如果有兴趣听我啰嗦几句，可以继续往下看。

杭州楼市政策

2018 年，我从南京来到了杭州，对于一个打工人来说，原本以为只是换一个地方打工罢了，但随着工作的稳定，并且我的女朋友也在杭州，于是便决定在杭州买房定居了，第一个念头当然就是落户了。我原户口并不是上海、北京这种稀有户口，换个城市落户对我而言没有什么损失，再加上杭州的落户政策是相对宽松的，所以在 2020 年初，我便把户口迁到了杭州。虽然目前在杭州交完 2 年社保也是能买房的，但政策这个东西说不好哪一天就变了，为了保险起见，户口迁的早总归不是坏事。

我在 2020 年 6 月才算正式开始了解杭州的楼市。刚开始啥都不懂，追着几个杭州买过房的朋友刨根问底，在这里也向他们表示下感谢。第一个摆在我面前的选项便是：新房（便宜需要摇号） or 二手房（贵不用摇号），那时也是我第一次感受到房地产的魅力，因为在杭州楼市流传着这么一句俗语：“买到新房，就是赚钱”，一方面杭州政府对新房会进行房价调控，直接导致倒挂周边二手房能够达到上万一平米，另一方面杭州目前有大量的新盘在建，杭州房地产市场正处于火热阶段，导致新盘市场极其火热。但这个事情并非只有利于杭州本地人或者打算在杭州定居的年轻人，凡是有利益的地方，就会吸引资本进场，一时间来杭州炒房的人变多了，一些红盘动辄出现万人摇的局面，直接让我们这些原本就不富裕的刚需家庭更是雪上加霜。

杭州政府当然也不会希望炒房客把房子抢去了，所以每隔一段时间都会出一些新政，核心目的就是为了贯彻“房住不炒”的思想。更早的不谈，就说说我这几次摇号经历的杭州楼市新政吧。

2020 年 6 月下旬，我的杭州第一次摇号，贡献给了富力中心这个盘，还算是政策宽松的时候：有杭州户口就能参与摇号。结果很惨烈，没有摇中。

2020 年 9 月下旬，参与了天空之城二期的摇号，已经明显感觉到了政策的变化，开始强调无房家庭这个概念了。无房家庭主要是两类人群，一类是字面意思结婚之后没有房子的家庭，一类是 30 岁以上单身的人士，就这样误杀了一类刚毕业没几年还没结婚的 30 岁以下年轻人。我周围有一些朋友在新政出来之后立马去领了证，这样才得以保住摇号资格。除了无房家庭，还有一类可以摇号的人群：人才，如果满足一定条件，是可以获得人才认证的，有了这个身份，也可以参与摇号。摇号结果是比较可惜的，天空之城二期房源数量较少，只有 520 套，我的号码是 583 套，正式选房时，只剩下一些 600 多万的一楼可选，当时的顾虑主要是预算不够，于是选择了弃选。

2021 年 2 月上旬，参与了天空之城三期的摇号，而这次政策又有了较大的变化，我作为小白，能感受到比较大的两个点是

• 红盘分流。原先我同时关注了天空之城，紫璋台，中梁沐宸院这三个楼盘的，他们都满足我对自住宅的选房标准，如果一个个摇，我可以摇三次，但杭州市政府为了避免出现万人摇的局面，对于很多楼盘都是同一时间发了预售证，购房者只能选择一个楼盘进行报名。
• 5 年限售。对于红盘，中签概率低于 10% 的楼盘增加了 5 年限售的限制，避免了投资客入场。

可能也是因为这些政策的原因，加上运气的成分，我终于在第三次摇号的时候摇中了。我是幸运的，一个同期摇中的朋友是摇了 20 多次才上车的。

关于杭州楼市政策，我想给同为小白想买房的读者分享下我的看法，参考上海和深圳的楼市政策，例如上海的积分落户政策，深圳的购房限制，在逐渐火热的杭州楼市，未来可能也会出现同样的局面，趁早落户比较稳妥。杭州楼市政策在每一波开盘潮来临之后，几乎都会出现调整，需要时刻关注对个人的影响。

选房

在老家住的房子都是父母那一辈人辛苦打拼来的，自己住着也挺习惯，没有想过选房有哪些标准，等到了自己想要买房时，才发现自己对于选房真是一无所知。

也有人问我，杭州房子现在多少钱一平？这当然也很难回答，因为同一时间段不同的开发商，不同的地段，不同的配套等因素必然会导致不同的房价，群众眼睛是雪亮的，一分钱一分货，从摇号人数就开始看出大家的倾向性。

我整理了一些关键的参考指标，算是这几个月对杭州购房的一些总结。

开发商/物业

开发商的资质决定了楼盘质量，需要重点关注。不同开发商专注的楼盘档次不同（高端改善、刚需改善、刚需），高端盘自然不是我讨论涉及到的内容，我在网上搜集了这么一张排行，对于刚需和刚改盘有一定参考意义。

开发商和物业理论上来说应当是两家公司，但似乎很多开发商和物业都从属于一个集团，例如万科房地产和万科物业、绿城房地产和绿城物业，品牌开发商通过成立物业公司也是对业主长期进行品牌维护的一种方式。有一些小开放商甚至会出现跑路的问题，这样的例子也不是没有出现过。

地理位置

因为我工作靠近余杭区 EFC 欧美金融城，我女朋友在余杭区西溪，都是在未来科技城板块，综合考虑的话，未来科技城肯定是首选，其次周边 10 km 以内的楼盘都可以摇号。

整个杭州楼市我也就只关注了这么些板块，例如最热的当数未来科技城和亚运村。前者是因为阿里巴巴的带动，以及近几年头条、OPPO、VIVO、富士康等公司陆续进驻，坐拥高新科技产业园区，会为后面房屋增值以及整个板块的发展带来较高的增速；后者自然不用多说，杭州要举办亚运会，虽说你可能会吐槽说亚运会和房价有啥关系，但上一次人们这么吐槽是 G20 峰会，的确带动了杭州楼市的一波价格上涨。

其次，选择楼盘时，也需要关注附近是否有高架、污水厂、垃圾处理厂、发电站等不利因素，还记得我来杭第一个月租房又换房，就是因为受不了楼下垃圾车每天 8 点准时把我吵醒，买房是更为长期的一件事，自然得需要更加慎重。

有一些朋友讲究风水，会比较在意楼盘附近是否有运河和公墓，前者会带走运势，后者总感觉瘆得慌。

房屋性质

真正的房屋性质分类有很多，分类方式也很严谨，但是对于小白来说，我觉得只需要搞懂几个常见的概念就行了，一图胜千言，上图是我从贝壳找房上的二手房信息中截取出来的图片，最左下角是阿里巴巴总部西溪园区，我挑选出了它周边的几个小区，就比较有代表性，可以从价格上明显对比出普通住宅、公寓、回迁房的区别。虽然楼盘之间仍然有其他很多因素影响着它们的价格，但房屋性质显然是众多因素中影响比重最大的一个。

当人们在讨论买房时，99.9% 的情况讨论的是普通住宅，公寓和回迁房等其他房屋性质的房产均有不同程度的不利因素，例如产权、落户、学区等问题，这里就不一一列举了。

学校

学区无疑是牵动所有购房者心的一个话题，提到学区房，几乎所有人一致的反应都是：贵。之前，我对学区房一直有误解，认为有的房子买了之后，孩子是没学上的，只有学区房才有学上。不知道有没有小白跟我有一样的误解，事实上，只要是住宅性质的房子（非公寓），你的孩子就一定有学上，只不过是学校的好坏罢了。那些所谓的学区房，学区自然是划分了好的小学和初中。

对于新房，有的楼盘会包含幼儿园、小学，甚至初中（这里指的是建筑，例如有教学楼和操场），但只有交房后，才能确定是哪个具体的教育集团或者是公办学校来接管（这里指的是师资力量）。对于小孩已经快要上学的家庭，新盘就不会是一个好的选择了，基本都流向了昂贵的二手学区房。

至于新房学区能否划分到好的学区，这个完全看人品，有一定赌的成分。但我了解到有的小区没有划分到重点小学的学区，家长去教育局闹的，真的是楼市体现出生活百态。

另外一个不得不面对的现实问题便是，余杭区的高中和主城区的高中学籍是不通的。这意味着如果在余杭区读完小学初中，中考成绩再好，也没法就读主城区的知名高中，这就使得很多在余杭工作的家长，不得不跑到西湖区购置“学区房”。这让我想到了北京西二旗那批程序员的孩子，硬生生把回龙观考成“学区房”的励志故事，但毕竟是小概率事件，有条件的家长还是会更加青睐西湖区。

再说说我个人吧，毕竟考虑下一代这件事还不是我的当务之急，还是安心搞定第一套力所能及的房子吧。至于 3~4 年后，学籍政策是否有变化，这谁也说不准。

交通

杭州是一座交通规划远赶不上城市发展的城市，我从所在的余杭区想进西湖区，大多数情况会选择打的，而上海给我的感觉是地铁能到达任何一个地方。利好的地方在于，最近 5 号线增加了延线，14 号线也在规划中了，最明显的感受便是目前我租的房子附近，正在修建地铁站，道路也进行了拓宽，正在往好的方向发展。

交通对于楼盘的意义重大，不用我赘述。在现如今的城市发展中，交通约等于地铁，很多开发商在宣传楼盘时，都会标榜自己是地铁房，例如我摇中的楼盘就是打着“地铁万科天空之城”这样的旗号宣传的。如果当下没有地铁，也需要关注下，是否有地铁在建的规划。很多投资客会选地铁规划附近房子，等地铁建成自然会带动一波。

除了地铁，还得聊下出租车&网约车，不得不吐槽下到了 9 ~ 10 点，余杭这鬼地方是真的难打车，毕竟跟杭州市中心区域还是要差一截的。

其他

例如户型、得房率、楼层高度、装修标准等等一般都是次要因素，他们可能不会直接影响购房，但也一定会在多个楼盘对比间占据一定的权重，我就不一一总结了。

获取楼盘资讯

还记得我刚接触杭州楼市时两眼一抹黑的阶段，我向朋友问的最多的一个问题便是：你们都是从哪儿知道这么多杭州楼市的资讯的？我相信很多跟我一样的小白，一定也有同样的疑问，其实当你想要去融入这个圈子时，有很多问题都会逐渐解答开。

我最早是加入了公司内部的钉钉购房群，里面有很多久战楼市的大神，看着他们对杭州楼市谈笑风生，心生敬畏。同时我也接触到一些之前觉得生僻的词汇：倒挂、得房率、浮动利率等，一边潜水，一边 Google 这些概念，最后也能融入其中进行交流。你周围同事或者朋友组建的微信群和钉钉群是最有效的信息获取渠道之一。

再推荐一些购房常用的小工具吧，微信小程序有：小鸡选房，杭州房小团。

里面会有杭州各个地区的楼盘信息，以及楼盘信息的详细介绍，并且可以在其中联系到销售，一般销售的服务都会非常热情。

微信公众号有：杭州发布、小鸡评房、杭州房叔。我关注的也不多，因为周围能摇的盘就那么几个。等掌握了必要的筛选技能之后，自然就掌握了自我判断的能力了，所谓久病成良医，久摇成能手。我认识一些摇号摇了几十次的朋友，他们真的已经是对杭州各个楼盘的情况烂熟于心了，当然我还是祝愿大家能不成为这样的高手，早日摇到号。

当你确定要摇一个盘时，该楼盘的销售是领着你走完最后一公里的人，包括你摇号的资格满不满足，楼盘的详细信息介绍，需要准备什么材料，以及你所想要了解的任何细节信息，都可以咨询销售。你所要做的，仅仅是在整整登记时，将他标记为你的销售，这样就算对他最大的支持了。一个好的销售至关重要，销售会可以理解为你购房的导师，陪伴着你直到交房。

摇号

如果要选择一个跟买房最挂钩的一个词，那一定是“摇号”。其实不仅仅是杭州，目前国内一二线城市基本都会涉及到摇号这个问题。简单理解下这个流程：假设房源数量为 500 套，参与摇号的登记人数为 5000 人，每个人完成登记之后会拿到一个登记号，从 15000 依次递增，登记截止后不日便会正式开始摇号，摇号的依据就是登记号了，摇号结果公开后，可以根据登记号查询到一个选房顺序号，选房顺序号才是最终真正的那个“号”，1500 号的锦鲤状态是“摇中”，501~5000 号为轮候，轮候状态并不是意味着一定选不到房，出于众多原因，例如剩余房源预算不够，楼层户型不满足预期，许多靠后的号会弃选，红盘的弃选率相对较低，但轮候顺延 10 号一般也都还好选到房子。我当时摇天空之城二期时便是轮候顺延了 60 号，到我的时候还有一个 600w 的一楼洋房可以选，但奈何实在是超出预算太多，最终还是错过了。

摇号流程最关键的准备好登记材料，因为整个登记时间非常短，只有三天时间，其中比较关键的材料我认为有两个。

• 征信报告。贷款买房需要征信报告，没有信用卡的小白，建议去开一张信用卡，周期大概在一周左右。有了信用卡就可以在网上查询到个人的征信报告了。

• 冻资证明。提前把资金从理财产品中取出，避免 T+1 赎回到账较慢影响冻资流程。一般冻资的金额是楼盘中最便宜那套房子的 30%。

除此之外，杭州新政中，还有一个新的概念不得不提：无房家庭。首先问一个问题：一个本科刚毕业的小伙子，来到了杭州打拼，打拼了三年之后 27 岁，在杭州准备长期发展，但还至今未婚，请问这个小伙子是否满足“无房家庭”的认证呢？答案可能违背直觉，并不符合。政策规定只有同时单身 30 岁以上无房或者已婚无房才能认定为无房家庭。

除了限购政策外，大多数新开的楼盘都增加了无房家庭的限制，这些盘也被人们称呼为“红盘”，在没有无房家庭限制时，这些红盘在历史开盘过程中，甚至出现过万人摇的盛况。而如今不满足无房家庭的认定，是没有资格摇这些红盘的，以至于我周围不少朋友为了摇号而去领了证，才成为了无房家庭。楼市新政封杀炒房客的同时，也同时堵死了一些单身年轻人买房的路。

最后在摇号资格这个话题里面要介绍的是高层次人才。人才并不是杭州独有的政策，例如我呆过的南京，也有人才的说法，只不过各个城市对待人才的政策是不同的，例如杭州的高层次人才就比较吃香，可以参与红盘的摇号，并且能够提升摇中的概率，特别是不满 30 岁的无房人才，则更是受益了。至于高层次人才认定的标准，我这里给出传送门，大家可以自行评估自己是否满足条件：http://rc.zjhz.hrss.gov.cn/articles/detail/6679.html。

贷款

由于我在写这篇文章时，贷款还没有真正办理完，所以只能将我所了解的信息给大家陈述下，仅供参考。

同样是先说政策，我这篇文章偏小白向，所以大概率咱们都是第一套房的用户，首付比例为 30%，剩下的 70% 就需要我们向银行办理贷款了。如果是纯小白，这里面涉及的知识点就比较多了，但了解起来也不难，我就三个关键点介绍下：贷款类别、贷款利率、还款方式。

贷款类别主要关注两种即可：商业贷款和组合型贷款。在大城市工作的同学应该都知道公司有一个福利叫五险一金，其中的一金便是我们买房时有用的住房公积金。如果你的公司没有避税，并且交纳了比较高比例额度的公积金，那么恭喜你，在买房时可以喘一口气了，除了可以将平时的公积金提取出来还款之外，还可以用来做贷款，这就是组合贷款（商业贷款+公积金贷款）的优势。在房贷计算器中可以发现，公积金贷款的利率是要远低于商业贷款的利率的，全国统一的 3.25% 利率，真是太香了。但公积金贷款是有上限的，杭州个人公积金贷款最高只有 50w，家庭则为 100w，各个地区额度有所差异，房贷计算器底部也有一些其他城市的额度信息，可供参考。剩余贷款部分的大头，还是需要使用商业贷款，相对于公积金贷款，肯定要贵一点，毕竟银行也是要恰饭的，具体的利率则会因银行不同，而有所差异，需要自行找到房地产开发商所处的银行去了解。既然组合贷款可以使用公积金，小白可能会问了，为啥还有人会选择使用纯商贷呢？这里面的考虑主要基于政策，希望将公积金贷款用于第二套改善房使用，我就不展开介绍了。

贷款利率需要介绍的是 LPR 浮动利率这个概念。前面已经提到了商业贷款比公积金贷款要贵的事实，原因也很简单，前者是银行给你放的贷款，后者相当于是国家给你的福利。但银行给你定的利率自然不能太高，不然跟高利贷有什么区别，所以央行每隔一段时间会规定一个基准利率，银行自行参考这个基准利率进行浮动，当然大部分情况是上浮，例如 2021 年 1 月 1 日的基础利率是 4.90%，而大多数银行在办理组合贷时，给出的利率是 5.2%。当然，利率上浮还不是 LPR 浮动利率的核心，只是一个引子。在选择办理贷款是可以选择 LRP 浮动利率和固定利率，在本小白看来其实就是一场小赌局，每年都在变，能不能说得准今年就是一个最低点呢？这个选项一旦确定，以后就不能更改了。如何选择我就不介绍了，因为我也不懂，希望其他小白看到这里能够理解上浮的概念即可。

最后要聊的就是等额本息和等额本金了，其实这两点房贷计算器上的说明已经很清楚了。

• 等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
• 等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

看一下相同贷款金额的每月还款金额就可以了解二者的区别了，等额本息每个月还款金额一样，刚开始还款的金额少，总还款金额相比后者多；等额本金还款金额逐月递减，刚开始还款的金额多，总还款金额相关前者少。

我选择的是等额本息，主要原因是，70% 的贷款额度已经把杠杆加的足够高了，选择等额本金的话，刚开始还贷时每月还款压力会比较大。利用好首套房 30% 的首付去加杠杆，个人认为也是一个比较好的投资方式。另外，虽然整体还款总额变多了，但今天的 100 块，到了十年后，又能相当于多少块的购买力呢？

贷款资质的评定要求贷款人提供收入证明，月供要小于月收入的一半，在办理贷款需要量力而为，否则不满足条件，银行是不会贷给你的。

最后

对于刚接触杭州楼市，特别是刚毕业在杭州打拼了几年，还没有买到房的小伙伴，也不用着急，杭州楼市有点饥饿营销的感觉，总给人一种这波楼盘过后，再无新盘的感觉，但开发商其实一直在拿地建房，政府为了吸引人才，肯定也会制定政策优待人才的。

最后祝大家都成为摇号潮中的锦鲤。